:: العروبة للتسويق ::



العودة   :: العروبة للتسويق :: > عقارات المناطق الغربية للمملكة العربية السعودية > عقارات مكة المكرمة

عقارات مكة المكرمة يختص بجميع الخدمات والاستفسارات العقارية والفرص الاستثمارية لمدينة مكة المكرمة


إضافة رد
 
أدوات الموضوع انواع عرض الموضوع
قديم 03-12-2010, 08:42 AM   #1
:: مراقب عام ::
 
الصورة الرمزية ^JlgoJl^
افتراضي دراسة مستقبلية احتياجات المساكن تكاليف البناء تمويل الإسكان عرض العقارات التخطيط العمراني

دراسة مستقبلية احتياجات المساكن تكاليف البناء تمويل الإسكان عرض العقارات التخطيط العمراني التنبؤ العلمي سوق العقار سعر العقار الطلب على العقار



المؤلف : نبيه عبدالرحمن الجبر




هناك اتفاق بين الممارسين والمتخصصين في مجالات مرتبطة بنشاط الإسكان أن هذا النشاط يمثل قاطرة بقية أنشطة التنمية.

وتستدعي خاصية العلاقات المتبادلة بين قطاع التشييد والقطاعات الاقتصادية الأخرى مراعاة ذلك عند بناء نموذج تقدير احتياجات المساكن وتوفيرها بالمواصفات الفنية والتكلفة الاقتصادية، مع تقليل احتمالات ظهور فجوات بين جانبي الطلب والعرض من الوحدات السكنية، واقتصاديات تمويل تكاليف إنشائها (أبو بكر، 2004م؛ Youngha, 2003; ****, et. al., 2003 ). ومن أبرز محددات الطلب على الإسكان الخصائص الديموغرافية للسكان في المنطقة المعنية، مثل عدد السكان ومعدل النمو السكاني وعدد أفراد الأسرة في المتوسط وسن الزواج ومعدل الهجرة الداخلية والخارجية ومعدل الطلاق ومعدل الوفيات وغيرها. ومن محددات الطلب الأساسية أيضا مستوى الدخل، وليس المقصود هنا الدخل المتغير من سنة إلى أخرى، بل الدخل الدائم الذي يعكس الاتجاه العام لمستوى الدخل خلال عمر الشخص المنتج أو مستوى الثروة.
وسبب التركيز على الدخل الدائم هو أن المسكن منتج ذو تكلفة مرتفعة ويتم استخدامه على مدى سنوات كثيرة من عمر الإنسان. وعلاوة على ما سبق فسعر الوحدة السكنية من العوامل الأساسية المؤثرة في جانب الطلب من سوق العقارات، إلا أن الدراسات التطبيقية تشير إلى انخفاض مرونة الطلب السعرية على المساكن بوجه عام. ويرتبط بسعر العقار عامل آخر هو مصدر التمويل والذي يعد بعدا ذا أهمية إستراتيجية في توفير المسكن، سواء كان التمويل ذاتيا أو من القطاع المصرفي التجاري أو من جهات حكومية أو مؤسسات مدنية أو جمعيات تعاونية (Hutchinson, 1989; Monk, et. al., 1999). وفيما يتعلق بجانب العرض، تتحدد الإضافة إلى المعروض من الوحدات السكنية بأسعار الرصيد المتاح من المساكن وتقنية الإنشاء وتكاليف عملية الإنشاء، حيث يتطلب إنتاج المسكن مساحة من الأرض وقوة العمل ومدخلات كثيرة من مواد البناء والتشييد ومصادر الطاقة، ومن أهم عناصر تكاليف الإنشاء: تكاليف حيازة الأرض وتجهيزها وتكاليف المواد والتمويل والتسويق والعمالة والأنشطة الإدارية، ويشير عديد من الدراسات التطبيقية إلى ارتفاع مرونة العرض السعرية في الفترة الطويلة بينما تكون هذه المرونة منخفضة جدا في الفترة القصيرة، ويفضي هذا إلى احتمال وجود ارتباط قوي بين استمرار الفجوة بين العرض والطلب في السوق العقاري ومستوى التغير في كل من هيكل التكلفة وهيكل التسعير، وهذه من بين الفرضيات التي يتم اختبارها من خلال هذه الدراسة. ويعتبر عدم التمييز بين ما هو عنصر تكلفة وما هو من مكونات سعر البيع من الأسباب الشائعة لصعوبة تشخيص أسباب الزيادة الكبيرة في تكاليف الإنشاءات (Stuart; Robert, 1978; Warnock, 2007). على صعيد التكاليف يبدو أن تصنيف التكاليف إلى مباشرة وغير مباشرة يستوعب معظم عناصر التكاليف التي يتحملها المشاركون في إنجاز المشروع الإسكاني وهذا بلا شك يساعد في الفصل بين التكلفة والسعر. ولتقدير التكاليف تستخدم دالة التكاليف الكلية التي تعتمد على مجموعتين من المتغيرات: مخرجات المنتج العقاري و أسعار مدخلات أعمال الإنشاء والتسويق والتمويل (Ackerman, 2007; Bajic, 1991). أما على صعيد تسعير الوحدة السكنية فيمكن تقسيم العوامل المؤثرة في الأسعار إلى عدة مجموعات: 1-عوامل خاصة بالمشروع العقاري ذاته 2-عوامل خاصة بالعميل طالب الوحدة السكنية 3-عوامل خاصة بشركات التطوير العقاري 4-عوامل خاصة بأطراف أخرى ذات علاقة بنشاط التشييد (المقاولين، الموردين، الاستشاريين، الممولين) 5-اعتبارات خاصة بالمنافسة وظروف السوق 6-البيئة الاقتصادية والسياسية على المستوى الكلي وبتجميع العوامل المؤثرة على الأسعار وفق التصنيف المذكور يسهل تحليل موقف طرف معين بعد تحديد أي العوامل وأي المجموعات أكثر أهمية في التأثير على السوق وبالتالي تأخذ حظها من الدراسة. وكذلك فتتبع جميع العوامل لمحاولة تفسير التفاوت في تكاليف البناء ومن ثم الأسعار بين المناطق المختلفة يؤدي بالتحليل إلى معرفة ما إذا كان أثر هذه العوامل يمتد إلى مشروع معين أم منطقة بعينها أم على مستوى الدولة ككل، وفي ضوء ذلك يتم تحديد مجالات وأساليب ضبط تكاليف البناء وترشيدها ومن ثم جعل أسعارها أكثر ملاءمة (McClenaghan, 2007; Monk, 1999, البقمي، بدون تاريخ؛ مؤسسة النقد العربي السعودي، 2007 ). وتعد السياسات والأنظمة المعنية بنشاط الإسكان من أهم مصادر إتاحة الفرص أو فرض القيود ذات التأثير على جانبي العرض والطلب في سوق الإسكان، حيث تؤدي هذه السياسات والأنظمة أدوارا متفاوتة في التأثير على احتياجات الفئات المختلفة من المساكن وكذلك عناصر تكاليف الإنشاء ومصادر تمويلها، وبالتالي يتعين دراسة وتحليل تلك السياسات والأنظمة بغرض تحديد مدى ملاءمتها في ظل الاحتياجات المستقبلية للمساكن مع مراعاة ضوابط جودة المواصفات وطموحات المجتمع والقيود الاقتصادية (أبو بكر، 2004؛ الطاشكندي، بدون تاريخ). وتتناول الدراسة الأنظمة والسياسات التالية: •دور الإسكان في الخطة الاستراتيجية للمملكة •سياسات وأنظمة التخطيط العمراني •قوانين وقواعد البناء •نظام الرهن العقاري •كود البناء السعودي •نظام المقاولين وحيث أن الحكومة تقدم حاليا عديدا من أساليب وأشكال الدعم لبعض الأطراف ذات العلاقة بتوفير المسكن بهدف تحفيز تلك الأطراف للمساهمة الفاعلة في توفير المسكن المناسب، من ثم تصبح أساليب وأشكال الدعم التي تقدمها الحكومة ضمن المحددات الجوهرية لجانبي الطلب والعرض (خطة التنمية الثامنة 1425-1430)، لذلك سوف تتناول الدراسة سياسة دعم الإسكان من خلال الجوانب التالية: •أنواع وأساليب وأشكال الدعم المتاحة حاليا •الأطراف المستفيدة من الدعم في الوضع الراهن •جدوى أساليب وأشكال الدعم الحالية •فرص طرح بدائل أخرى لأساليب دعم الأطراف المعنية بنشاط الإسكان مثل: توقيت منح الدعم وجدولة تقديمه، ومستوى المسكن المستحق للدعم، ومستوى ومصدر دخل المواطن، والتفضيل بين دعم التأجير ودعم التمليك، وبدائل توجيه الدعم إلى الشركة المطورة أم المواطن، وأخيرا اشتراطات استحقاق الدعم وسبل تحقيقها. علاوة على ما سبق، ينظر إلى تطوير أشكال وصيغ الدعم بوصفه أحد الأدوات الاستراتيجية لتوجيه نشاط الإسكان لخدمة الأهداف الاقتصادية والاجتماعية للتنمية، وهذا البعد ستؤكد عليه الدراسة في جانب منها (خطة التنمية الثامنة 1425-1430). وحيث أن هناك أطرافا عديدة معنية بقضية الإسكان، وكل منهم له دور بالتوازي أو بالتتابع مع أطراف أخرى للوصول إلى كفاية المواطنين من احتياجات المسكن وأنه يتعذر تقدير الاحتياجات المستقبلية وتحديد متطلبات توفيرها دون تناول تلك الأطراف وأدوارها وسبل تفعيلها؛ لذلك يتعين دراسة وتقييم أدوار ومساهمات تلك الأطراف وعلى رأسها ما يلي: •الحكومة والمؤسسات الحكومية •مؤسسات المجتمع المدني والمؤسسات التعاونية •الشركات الخاصة العاملة في مجال التطوير والاستثمار العقاري •المقاولين والموردين •المكاتب الاستشارية ومراكز البحوث •مؤسسات تمويل أنشطة الإسكان وما يتعلق بها •المواطن المستفيد النهائي من كافة الأدوار ومساهمات الأطراف الأخرى علاوة على ما سبق، من الأهمية أن يتم دراسة وتحليل ما تخصصه الأسرة من دخلها لتوفير المسكن مع ربط ذلك بما يلي: مستوى دخل الأسرة والمهنة أو الوظيفة والمنطقة السكنية ومواصفات المسكن وقيمة المسكن. في إطار ما سبق، تتمثل التساؤلات الرئيسة للدراسة فيما يلي: ما التقدير الدقيق لاحتياجات الإسكان ؟ وما التكاليف اللازمة لتلبية هذه الاحتياجات بالأعداد والمواصفات المرغوبة؟ وما ضوابط ترشيد التكاليف؟ وما نموذج التمويل الملائم؟ على ذلك تتناول الدراسة المحاور التالية: 1- تحديد وتوصيف الاحتياجات المستقبلية من المساكن من خلال نموذج قياسي للتنبؤ 2-وضع إطار متكامل يتضمن حزمة السياسات والضوابط التي تساهم في ضبط وترشيد تكلفة إنشاء المساكن 3-اقتراح تصور متكامل لمنظومة التمويل لتوفير الاحتياجات من المساكن ويتضمن ذلك أساليب وأدوات ومصادر تمويل إنشاء المسكن مع وضع معيار لنموذج التمويل الأمثل 4-إعداد آلية وبرنامج زمني متكامل لتطبيق وتنفيذ ما انتهت إليه الدراسة، ومقومات ضمان جودة تنفيذها
  رد مع اقتباس
إضافة رد

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاح
كود [IMG] متاح
كود HTML معطل
Trackbacks are معطل
Pingbacks are معطل
Refbacks are معطل


المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى عدد الردود آخر مشاركة
تسديد القروض البنكية و تمويل برهن العقارات ام ياراااا تمويل شخصي وعقاري 0 04-01-2014 03:02 PM
العقارات السورية بحاجة لـ45 مليار دولار لإعادة إعمارها وعراقيل تحد من البناء ahmadsalam2009 عقارات دمشق 0 28-02-2013 01:46 AM
ارغب في تمويل لمشروع دراسة الجدوى جاهزه عقار ون تمويل شخصي وعقاري 4 11-03-2012 11:19 AM
المطلوب تمويل 700 الف لاكمال البناء وذلك برهن العقار او اي ضمان اخر ibrahim40 تمويل شخصي وعقاري 0 29-10-2011 08:29 PM
في دراسة تناولت الترابط بين سوقي الأسهم والعقارات والتوجه العمراني بالرياض ^JlgoJl^ عقارات الرياض 1 29-11-2010 12:55 PM


الساعة الآن 07:21 AM


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc.
Content Relevant URLs by vBSEO
Ads Organizer 3.0.3 by Analytics - Distance Education
جميع الحقوق محفوظة لموقع العروبة للتسويق 2017

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149