:: العروبة للتسويق ::



العودة   :: العروبة للتسويق :: > الخدمات العقارية لدول العالم العربي > عقارات دمشق

عقارات دمشق تسويق المنتجات العقارية والاستفسارات العقارية والفرص الاستثمارية بالجمهورية العربية السورية Syria Real Estate .


إضافة رد
 
أدوات الموضوع انواع عرض الموضوع
قديم 28-02-2013, 01:46 AM   #1
:: عضو متألق ::

الإقامة :  سوريا- دمشق
مؤهلي :  المرحلة الثانوية العامة
ahmadsalam2009 يستحق التميز
ahmadsalam2009 غير متواجد الآن بالمنتدى
افتراضي العقارات السورية بحاجة لـ45 مليار دولار لإعادة إعمارها وعراقيل تحد من البناء

العقارات السورية بحاجة لـ45 مليار دولار لإعادة إعمارها وعراقيل تحد من البناء
ورد هذا المقال في العدد رقم ( 143 ) من مجلة الاقتصادي
تاريخ المقال: 2013-02-23

كتب: أيمن مكية

تشهد سوق العقارات حالة من الركود وضعف الإقبال على جهة البيع والشراء لأسباب تتعلق برأي العديد من المطلعين بالأزمة التي تمر بها سورية، وغلاء أسعار مواد البناء وعدم وجود مشجع للمقاولين ليقدموا على عملية البناء، لكن من ناحية أخرى فإن سوق العقارات بالنسبة للإيجارات يشهد نشاطاً كبيراً، ولعل العنوان الأبرز له هو "التحليق" بعيداً عن المنطق وما يحكمه من قوانين السوق التقليدية المتعارف عليها لجهة الإيجارات والتي وصلت لأكثر من 70 ألف ليرة للشقة، فاليوم أصبح سوق العقارات بالنسبة للإيجارات كاللغز الذي يصعب حله على أغلب المراقبين وخبراء السوق العقارية، ليس فقط لجهة خفض الأسعار أو استقرارها ضمن حد معين، وإنما لفوران أسعار الإيجارات بشكل لا يتناسب مع الوضع المعيشي للمواطن.

ومن ناحية أخرى يرى مراقبون أن إعادة إعمار العقارات في سورية نتيجة تضررها بحاجة لنحو 45 مليار دولار أميركي. جمود وغلاء يرى العديد من المتابعين أن حركة البيع والشراء في سوق العقارات قبل الأزمة أفضل بكثير من الوقت الحالي، فالآن وبعد غلاء مواد البناء وبسبب الظروف الحالية وضعف السيولة لدى المواطنين أصبح الإقبال على الشراء ضعيفاً جداً، ويقدر المراقبون نسبة تراجع حركة البيع والشراء بنحو 20 %.

ويؤكد المراقبون أن سوق العقارات يشمل السوق المخالف وكذلك النظامي، وأن العرض جيد والطلب ضعيف جداً، مشيرين إلى أن هناك بيوتاً معروضة للبيع بأقل من سعرها بنحو 400 ألف ليرة، ورغم ذلك لا يوجد من يشتري.

ما السبب؟
يؤكد العديد من الخبراء الاقتصاديين أن تحريك قطاع العقارات ليس سهلاً ولا يمكن تحريكه إلا في إطار العقارات السكنية "الجمعيات التعاونية السكنية" والمؤسسة العامة للإسكان، وحتى أنه يتطلب تدخلاً من قبل الدولة عبر الجهات التي لها علاقة بقطاع العقارات، لأن التحريك الحقيقي الذي يؤثر في السوق يجب أن يكون على نطاق واسع.

ويرى الخبراء أن ارتفاع أسعار مواد البناء أثّر أيضاً سلباً على سوق العقارات، فالارتفاع اليوم ليس سببه زيادة الطلب وإنما له عدة أسباب منها ارتفاع تكلفة الإنتاج والاستيراد بسبب الظروف الحالية، وذلك ارتفاع قيمة القطع الأجنبي وازدياد تكلفة المستوردات ومدخلات الإنتاج، فلذلك عندما يكون هناك ارتفاع في التكلفة ترتفع الأسعار، إضافة للسبب الأهم وهو ضعف الدخل. وكانت أسعار الاسمنت ارتفعت في سورية خلال الأشهر الماضية إلى 10000 ليرة سورية للطن الواحد، وذلك بحسب الخبير العقاري نضال القاسم، الذي قال إن ارتفاع الأسعار سببه انعدام الطلب على مواد البناء وارتفاع سعر المازوت وبعد بعض المحافظات عن المعامل، وإن الركود أيضاً طال السوق السوداء.

وأضاف القاسم أن البلوكة التي كان سعرها 15 ليرة سورية أصبحت 20 ليرة مرتفعةً خمس ليرات سورية من دون أجار التركيب، وأن سيارة الرمل التي كانت بـ 8000 ليرة ارتفعت إلى 12000 ليرة.

وبالنسبة لأسعار العقارات فهي بحسب القاسم تشهد حالة من التذبذب بين المحافظة والأخرى، حيث ارتفعت أسعار العقارات في طرطوس أكثر من 40 % وبالسويداء الأمر ذاته، وأما في باقي المحافظات فتشهد انعداماً بحركة بيع وشراء العقارات وذلك بسبب الظروف التي تمر بالبلاد.

وأكد القاسم أن مستقبل العقارات لا يختلف كثيراً عن مستقبل مواد البناء من جهة صعوبة التكهن به وإمكانية ارتفاع الأسعار من جديد مع عوده حركة البيع والشراء إلى سابق عهدها. طرق لتحريك السوق يعتقد مراقبون لحركة السوق أن عاملي العرض والطلب هما من سيتحكم بحركة هذا القطاع سواء سلباً أم إيجاباً على المدى القريب والمنظور، فيما يرى البعض أن أسباب تباطؤ الحركة ليس قلة السيولة أو عدم وجود عرض كاف، بل هو جشع أصحاب العقارات وتمسكهم بأسعار غير واقعية، مع العلم أن الأسعار بالأماكن الهادئة تضاعفت ما أدى إلى توقف الطلب، وبالتالي فإن الوسيلة الوحيدة لتحريك السوق حالياً هي خفض الأسعار ليس إلا.

وبعد أن قفزت أسعار إيجار العقارات في بعض مناطق دمشق وريفها إلى الضعف، بفعل الإقبال على الإيجار والامتناع عن الشراء لشح السيولة توقفت حركة البيع تماماً، وهذا ما قوض أرباح العاملين في مجال التأجير والبيع أي أصحاب المكاتب العقارية. عراقيل تحد من البناء ويؤكد العديد من المقاولين أنه لا يوجد مقاول في الوقت الراهن قادر على الاستمرار ببناء حركة التشييد بعد الارتفاعات والغلاء الذي طال كل شيء إضافة لحلقات الروتين السائدة، وأن كبار المطورين ليس بمقدورهم حالياً بناء بعض الوحدات السكنية بل هناك مشاريع متأخرة وبعضها وقف منذ سنة ولا أحد مكترث بما هو حاصل.

ومن أسباب الجمود والمحدودية في مجال التشييد أيضاً العقوبات التي تعرقل عمليات الاستيراد، وعدم تحمس شركات التطوير العقاري على العمل في ظل الظروف الراهنة.

وهنا دعا الخبير الاقتصادي عمار يوسف، إلى ضرورة أن تساهم الحكومة في خفض أسعار مواد البناء من خلال منحها التسهيلات الجمركية والإعفاءات المالية والضريبية، ولابد من مساعدة متعهدي البناء، ومتعهدي نقل مواد البناء من الضرائب والرسوم على أعمالهم هذه مع تشديد المراقبة على هذه الفئة لكي لا تتحول إلى تجار أزمات يقومون باستغلال المواطنين في تأمين مستلزماتهم. كانت منخفضة وكانت أسعار الإيجارات اشتعلت مع نهاية شهر أيلول (سبتمبر) حيث كانت قبل ذلك، وكشف تقرير أعده موقع الاقتصادي حينها أن أسعار الإيجارات السكنية وسط دمشق كمنطقة البرامكة أرخص من الأحياء الأخرى كالتجارة والعباسيين والمهاجرين وغيرها رغم أن مركز المدينة منطقة حيوية، لكن وبحسب الخبراء العقاريين فإن الهدوء والابتعاد عن الضجيج هو ما دفع الراغب بالشراء أو الاستئجار لاختيار منطقة بعيدة عن المدينة.

وأوضح حينها الخبير العقاري عمار يوسف أن عدم وجود الوفود السياحية كالخليجيين، وعدم الإقبال على استئجار الشقق السكنية كما العادة خلال موسم الصيف أدى إلى كثرة المعروض وبالتالي انخفاض ثمن الإيجارات بنسبة 20 % على عكس ما كان يحدث قبل الأزمة. وقال يوسف: "لقد تغيرت فلسفة الإيجارات في سورية ففي السابق كانت تعتمد على البيع والشراء واليوم تعتمد على الاستئجار فقط لسبب رئيسي هو قلة السيولة وجمود الأسواق، وهذا ما أدى إلى قلة الإقبال على الاستئجار أو الشراء".

وأشار يوسف إلى أن أسعار العقارات في المناطق الهادئة حافظت على ثبات معين في الأسعار لكنها في الضواحي قرب دمشق ارتفعت 40 %، عكس المناطق المتأزمة فقد انخفضت فيها الأسعار لجهتي الإيجار والشراء بين 60 % إلى 70 %.

الإيجارات انتعشت وحلقت
بعد شهر أيلول (سبتمبر) اشتدت الأزمة التي تمر بها سورية وكان ذلك بمثابة منشط لحركة الإيجارات التي انتعشت في الأسواق العقارية، وشهدت ارتفاعاً غير مسبوق، وصلت معه أسعار الإيجارات لأرقام لا تتناسب ووضع السوريين النازحين من مناطقهم الساخنة لمناطق أكثر أمناً داخل المدن وفي مقدمتها مدينة دمشق، والمناطق الهادئة بريف دمشق.

حيث وصلت الإيجارات في جرمانا، وضاحية قدسيا، وغيرها إلى أرقام تتجاوز الـ 30 ألف ليرة للشقق المفروشة شهرياً، و18 ألفاً للشقق غير المفروشة، فيما وصلت الأسعار إلى 70 ألف ليرة للشقة المفروشة في منطقة شارع بغداد والتجارة ومشروع دمر.

ونتيجة لذلك اتبع مالكو الشقق السكنية في تأجير منازلهم سياسة اختلفت ما بين الرغبة في التأجير لمدة قصيرة تتراوح ما بين الأيام والثلاثة شهور، وما بين الرغبة في تنظيم عقود سنوية واضعين الأسعار التي تناسبهم.

إيجار يومي

اللافت في الفترة الأخيرة ونتيجة اشتداد الأزمة ونزوح أعداد كبيرة والذي أدى إلى زيادة اشتعال أزمة الإيجارات، ودفع بمالكي المكاتب العقارية لتأجير الشقق بشكل يومي لمدة لا تزيد عن خمسة أيام، وبسعر نحو 3000 آلاف ليرة لليوم الواحد، بالنسبة للبيت الصغير (غرفة وصوفا)، وفيما يتعلق بالبيوت الكبيرة، فهي لا تؤجر لأقل من عام والدفع يكون مقدماً. حلول مطروحة الخبير الاقتصادي زياد عربش قال: "إن مشكلة السكن بدأت عندما زاد عدد الأسر المحتاجة للمسكن، ولاسيما في السنوات الأخيرة مع تكون أسر بعدد أفراد قليل ما أدى إلى حاجة سنوية لعدد من المساكن يتراوح ما بين 60-50 ألف مسكن".

ويرى عربش أن مشكلة السكن تعود لسبب رئيس وأساس أن الأراضي المتاحة للبناء قليلة، بمعنى أن المطلوب هنا توفر أرضٍ نظامية تصلح لأن تشيّد عليها أبنية سكنية، وإلى الآن لاتزال مشكلة الأراضي العائق الأساس، فبسبب قلتها شهدت الأخرى مضاربات مالية أدت إلى ارتفاع أسعارها.

وبحسب عربش فإن مسألة التمويل تأتي في الدرجة الثانية كمسبب لمشكلة السكن، حيث نجد أن الفوائد المترتبة على قروض المصارف العامة لشراء أو إكساء منزل تصل إلى حدود مرتفعة جداً، ما يرتب على المواطن ولاسيما محدود الدخل أعباء مالية قد لا يكون قادراً على الالتزام بها، في المقابل كان دور المصارف الخاصة شبه غائب في عملية تمويل السكن.

ووجد عربش أن شركات التمويل العقاري قد تلعب دوراً في خلق ديناميكية جديدة وحركية أكبر لقطاع العقارات، كونها قنوات إضافية متخصصة سيكون لعملها أثر وفائدة، في وقت نجد فيه أن قنوات التمويل العقاري قليلة وضعيفة جداً والمصارف لم تساهم في حل المشكلة.

السكن القومي كحل

بدوره الباحث في الاقتصاد العقاري عمار يوسف اقترح حلاً للخروج من هذا الأمر بتطبيق مشروع الإسكان القومي والذي من شأنه حل المشكلة العقارية في سورية، بحيث تدمج جميع الجمعيات السكنية والمؤسسة العامة للإسكان بهيئة تعنى بأمور السكن تكون متخصصة، ويمكن أن تكون تابعة لرئاسة الجمهورية لما لهذا المشروع من أهمية قصوى وإستراتيجية وخاصة في هذه المرحلة، ويجب أن تمتاز الهيئة بالكفاءة والسرعة والاعتماد على الخبراء والفنيين من أي مكان مع تسهيل للإجراءات الإدارية المتعلقة بها، بغية تحقيق أهدافها وتأمين ما لا يقل عن مليون مسكن بشكل سريع، حيث يعتقد الناس أن الجمعيات السكنية سبب أساسي في فشل الحالة العقارية في سورية، وتساهم المؤسسة العامة للإسكان في هذا الفشل، فهاتان الجهتان تعيشان حالة من عدم المسؤولية أو الإنتاجية، لدرجة أن ما أنجزته هاتان الجهتان من أبنية لم يغط حاجة سورية من المساكن، ولم يتجاوز بنسبة 2% من الحاجة الفعلية للمساكن لأسباب تتعلق بالفساد وعدم القدرة على الإنجاز.

ووجد يوسف أن مشروع الإسكان القومي الحل الأمثل لرفع نسبة العرض عن الطلب وحل مشكلة الاستملاكات، وإيجاد مناطق بديلة وفتح الضواحي السكنية الجديدة، وهو يحقق أرباحاً حكومية هائلة، مؤكداً أن الدولة الآن ليست عاجزة عن بناء الضواحي السكنية. ماهو مستقبل العقارات؟ السؤال الذي يطرحه العديد من المراقبين والمهتمين ما هو مستقبل حركة العقارات في سورية في ظل الأزمة وما بعدها، بعد أن توقفت حركة البيع والشراء ونشطت الإيجارات، هل ستبقى الأسعار كما هي أم أنها ستزول بزوال الأزمة.

والجواب المتوقع لذلك هو بأن السوق عرض وطلب، وأسباب تباطؤ الحركة هو جشع أصحاب العقارات وتمسكهم بأسعار غير واقعية، مع العلم أن الأسعار بالأماكن (الهادئة أمنياً) تضاعفت ما أدى إلى توقف الطلب، والوسيلة الوحيدة لتحريك السوق هو خفض الأسعار.

التعديل الأخير تم بواسطة ahmadsalam2009 ; 28-02-2013 الساعة 01:48 AM سبب آخر: عدم اهمية الفقرة
  رد مع اقتباس
إضافة رد

الكلمات الدلالية (Tags)
مليار , لـ45 , لإعادة , البناء , السورية , العقارات , بحاجة , دولار , إعمارها , وعراقيل

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاح
كود [IMG] متاح
كود HTML معطل
Trackbacks are معطل
Pingbacks are معطل
Refbacks are معطل


المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى عدد الردود آخر مشاركة
الفيدرالي يقتطع 10 مليار دولار من برنامج التيسير الكمي 1/5/2014 من forexyard فوركس يارد عالم الفوركس 0 01-05-2014 11:16 AM
قطاع البتروكيماويات العالمي أنفق نحو 49 مليار دولار في 2012 على البحث والتطوير az3im الأخبار والمواضيع العامة 0 16-11-2013 09:02 PM
أبل تنفق 10,5 مليار دولار على التكنولوجيا لتعزيز المبيعات az3im الأخبار والمواضيع العامة 0 14-11-2013 06:53 PM
الضريبة تضاعف الخسائر إلى مليار دولار في البورصة المصرية بنت الاردن عالم الفوركس 0 02-03-2013 08:10 AM
60 مليار دولار تكاليف إنشاء شبكة قطارات في دول الخليج ^JlgoJl^ المقاولات العامة والاستشارات الهندسية 0 29-11-2010 12:19 PM


الساعة الآن 11:48 AM


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc.
Content Relevant URLs by vBSEO
Ads Organizer 3.0.3 by Analytics - Distance Education
جميع الحقوق محفوظة لموقع العروبة للتسويق 2017

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149